侯云春:促进房地产理性稳健可持续发展

来源:组委会


 各位上午好!今天我讲这样一个题目——《促进房地产理性、稳健、可持续发展》,今天,我结合参会的感受,谈点个人看法。我感觉到今年两会大家最关心的问题有两个,第一个是今年乃至整个“十三五”期间中国经济形势怎么样,下行压力有多大,何时触底回升,这里涉及到对经济发展的预期和信心问题。“经济学的一半是心理学”。预期和信心很重要,大家有信心,踊跃投资、消费,经济就可能活跃;缺乏信心,不敢投资,不敢消费,经济就会真的不好了。第二个是供给侧结构性改革,供给供什么、给什么,结构怎么调、怎么改,成为各方面热议的焦点。三天前,也是在钓鱼台、在这个会议室,我们国务院发展研究中心召开了2016中国发展高层论坛,给我的感受也是两点:一是全球经济低迷,复苏的动力、经济增长的动力来自何方;二是现在全球潜在的金融风险很严重,怎样控制金融风险。我认为两会期间大家最关心的两个问题和中国发展高层论坛上大家最关心的两个问题,都与供给侧的结构性改革有关,也都与房地产有关。有人说,发达国家的经济危机,十有九次是因为房地产泡沫。实际上,十有十次是因为房地产出问题。新技术革命催生经济繁荣,动力不足、高潮减退时,延续经济繁荣就靠房地产,房地产严重泡沫化撑不住了,就爆发经济危机。所以,经济危机都是以房地产泡沫破裂为导火索的,房地产泡沫是经济危机的元凶。同样,经济危机走向复苏、走向繁荣,也是以房地产投资与销售增长、房价回升为标志的。经济周期的动力不是房地产,是技术革命。

 我国房地产在经历了多年高速增长之后,现在进入了一个深度调整时期。当前全国房地产去库存的压力很大。以住宅为例,现在全国建成待售的房子是7.18亿平米,在建即将竣工的房子有73亿平米,加在一起超过80亿平米,按照去年的销售进度,需要五年零九个月才能消化掉这些房子,如果加上已经出让的土地将要建成的房子,这个去库存时间可能会更长。大家也注意到,房地产市场从去年下半年开始回暖,今年前两个月房地产投资同比增长3%,较去年提高了两个百分点;房屋销售面积同比增长28.2%,去年是增长6.5%;房地产的销售额增长48.6%,而去年是增长14.4%。刚才我还跟莫总讨论,有人说房地产又迎来一个小阳春,这给大家一个什么信号、什么预期,中国的房地产下一步究竟向何处去,房价回升是不是预示房地产又将迎来一个大发展?

 我认为显然不是。中国的房地产发展峰值已过,我国人均住房面积已超过不少发达国家。而且房地产从来都是区域性市场,房子好不好卖、是不是需要,要看房子在哪里、盖得怎么样,需要区别不同情况,因地制宜,因城施策。

 我认为,伴随着房地产去库存和房地产市场回暖及分化,我们要积极引导中国的房地产朝着这样的目标来努力——理性、稳健、可持续。

 理性:一要把买房作为消费而不是投资,不能把买房子作为投资,只有买房用于出租,这种投资才是可接受的。二要使住房真正用于居住,或自住,或出租,把房子利用起来,实现它的使用价值,而不是闲置在那里。三要适度消费,必须和我们的经济发展水平、人民生活改善的程度相适应,不是房子越大越好、越多越好。

 稳健:我觉得所谓稳健,就是让房市形成一个“慢牛”,房地产投资、建房、销售、还有房价,年年涨一点比较好,但是幅度不能大,不要大起大落,今后看起来大起不大可能了,但是也不排除在舆论、政策和心理预期推动下,房地产再来一个小高潮。大起必然大落,那样伤害更大,应当尽力防止。

 所谓可持续,即能够为消费者提供质优价廉、性价比高的住房,提供舒适的居住环境和服务,绿色建设,保护环境,节约集约利用土地资源,使房地产能够可持续地发展。实现上述目标,促进房地产健康发展,需要包括政府、房地产企业、消费者和整个社会的共同努力,不仅需要政策调整,更需要深化土地供应制度、住房制度、住房税收制度等等方面的改革。

 中国的房地产市场、房地产行业这么多年有了一个很大的发展,为中国经济增长、为城乡居民居住水平的改善做出了巨大的贡献,房地产百强企业更是功不可没。中国的房地产市场、房地产行业进入一个新的发展时期,到了新的转折阶段时,房企特别是百强企业,重任在肩、使命光荣。我觉得房地产企业今后需要在这么几个方面做出努力:第一个是加快房地产企业的转型升级,要从房地产开发商向综合服务商转型。第二个是加快房地产企业的兼并重组,优化配置资源,进一步提高产业集中度,使生产要素和各种资源向优势企业和优秀企业家集中。在这样一场房企结构调整中,能够兼并重组别的企业,说明你有优势;能够被优势企业看中、重组,说明你有价值。既不能兼并别人,也不能被别人兼并的中小房企,不能等,不能熬,要审时度势,早谋出路。第三个是加快创新步伐,包括管理、技术、产品等方面的创新,特别是市场模式要创新。研究和实例表明,市场模式创新,投入少、成本低、见效快,收益最大。第四个是加强品牌建设,努力创造房地产知名品牌。品牌是整个企业的核心竞争力,房地产行业已经涌现出不少知名品牌,应当让更多的知名品牌特别是世界知名品牌走向市场,走向全国,走出国门,走向世界。第五个方面要更加注重践行企业社会责任,争当模范企业公民。房地产企业的社会责任,可以说与广大的消费者、投资者、社区及各个利益相关方都有非常直接的密切关系。房地产行业的健康发展,离不开所有的房地产企业更加自觉地全方位来践行企业社会责任。

 今年是猴年。猴子的特点是机动灵活,善于观察,巧于应对,但也容易上窜下跳。股市进入猴年以来,一直在上窜下跳。但是房市必须稳定,必须理性、稳健、可持续发展。在这样一次房地产行业的深度调整当中,优胜劣汰,大浪淘沙,剩者为王。房企要学习猴子机动灵活、善于观察、巧于应对,在这个深度调整当中,找准自己的位置、迎接挑战、把握机遇,取得更好的发展,为实现中华民族的中国梦和老百姓的居住梦做出我们应有的贡献。

 谢谢大家!

 

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